土地給別人申請「變更使用執照」，可以要回來嗎？
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最後更新日期：111-07-22
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臺北地檢 蕭奕弘檢察官
土地給別人申請「變更使用執照」，可以要回來嗎？
上週五（4月12日），大法官做成釋字776號解釋，這一號解釋涉及的是一個建築法上的問題，商場為了申請「變更使用執照」，跟隔壁租空地作為停車空間。之後，這塊地會被建管機關註記「套繪管制」，如果將來沒租了，這塊土地能不能要回來呢？能不能做停車位以外的使用？「套繪管制」又是什麼意思？今天的生活法律，我們來跟大家談談這個問題。
776號解釋的案例事實
台中一家商場因為將地下室變更為公共浴室，向工務局申請建物變更使用執照，因為建築技術規則設計施工編的規定，需要增設7個停車位。剛好隔壁的土地那時是空地，這家商場建物的所有人就跟空地的所有權人劉先生承租土地，作為7個室外停車空間之用。劉先生因此就出具「土地使用權同意書」，讓商場建物所有人拿去申請「變更使用執照」。工務局一看，建物變更所需的停車空間，已經有劉先生同意空地作為停車場，因此就核發變更使用執照。
對主管機關來說，劉先生的空地給商場作為停車場使用，讓商場可以變更使用執照，這塊空地當然就只能做停車場使用。為了避免一塊地，被使用兩次，主管機關會在建築執照跟地籍套繪圖上，把已經興建的、未興建的建物，以及設置停車空間的土地分別著色標示，上面也會記載相關的執照號碼。這樣主管機關承辦人員，以後在收到建照或使用執照申請時，就可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途，這種在地籍套繪圖上的註記，稱為「套繪管制」。
好了，那劉先生的土地因為提供給商場使用，自然會被主管機關在上面做了「套繪管制」的註記，將來要使用就會受到限制。不過，因為劉先生是把土地出租，過了一段時間，租期屆滿後，劉先生也把土地拿回來，隔壁商場所有權也轉手。但上面的「套繪管制」註記，讓劉先生無法使用這塊土地，因此就跟主管機關申請解除限制。
不過，因為當時劉先生出具的同意書，並沒有記載同意使用的期限，而且主管機關依照內政部78跟80年的兩個函文綜合擴張解釋，因為建物的使用期限不確定，所以土地使用同意思似乎不適合附有同意期限，雖然這個函原本是講申請建築執照，但實務上擴及本案這個「變更使用執照」的情形。主管機關也就認為劉先生的同意書並沒有期限，除非是商場建物所有人來申請變更使用執照，不然也無法解除，於是就否准劉先生解除限制的申請，劉先生提起行政訴訟，也遭到駁回而確定。
結果，劉先生因為把土地出租，卻變成永遠無法使用這塊土地，這塊空地一直掛在隔壁商場的使用執照下，只要使用執照還有效，這塊地就永遠都在「套繪管制」的限制之下。
如何知道一塊地有沒有被「套繪管制」？
對我們民眾而言，可能最怕的是買到上面有「套繪管制」的地。其實，「套繪管制」的範圍還不只前面提到的提供空地作為停車場使用，而取得「變更使用執照」的情形。還有，像是提供作為建物的法定空地、提供農地興建農舍等等，都有可能會在地籍圖上套繪管制。在購買土地之前，一定要加以確認。
如果想知道土地上有沒有被套繪管制，可以到各縣市的建管單位查詢，有些縣市則有建置系統可以從網路上查得。像台中市提供的套繪管制查詢系統，可以輸入地段地號、門牌或建築執照號碼來查詢。
劉先生後來怎麼了
劉先生在行政訴訟敗訴確定、求助無門後，向大法官聲請憲法解釋。大法官在上週五（4月12日）做成釋字第776號解釋，這號解釋針對劉先生的案件情形，也就是建築物所有人為申請變更使用執照需增設停車空間於鄰地空地，而由鄰地所有人出具土地使用權同意書的這種情況，解釋指出：
第一，同意書應該要可以附期限。
第二，同意書如果有附有期限，比如劉先生當初可以出租的期限作為同意書的期限，主管機關在准許「變更使用執照」的時候，如果要准的話，發給的執照也要有相對應的期限、對劉先生空地的管制期限，也是一樣要有相對應的期限，不能永遠的限制劉先生使用他的土地。
第三，提供土地給別人申請「變更使用執照」時，通常會有一個土地使用的關係，比如使用借貸或租賃，大法官說如果這個同意使用土地的關係消滅，比如依法終止時，主管機關得依職權或鄰地所有人的申請，在本案中就是劉先生，來廢止商場建物的「變更使用執照」，並且解除劉先生土地的「套繪管制」。
