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臺北地檢 蕭奕弘檢察官

租房跟出租，該注意什麼？

食衣住行都是人生大事，不管是出租房屋的房東、租房的房客，無可避免的都會遇到許多法律問題，今天的生活法律，我們來談談租房跟出租，應該注意什麼？這個問題很大，我們今天先挑幾個問題點來跟大家說明。

Ｑ：什麼是租賃契約？

依照民法對租賃的定義，是指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。也就是說房東把房屋交給房客使用收益，房客支付租金這樣的契約。

Ｑ1：一定要簽書面契約，租約才會生效嗎？

不一定喔。一般契約的成立，並不一定要簽立書面，只要雙方就契約的必要之點意思表示一致，不管意思表示是明示或默示，契約就會成立。即便房東跟房客沒簽立書面租約，也不會影響契約的成立。至於沒簽訂書面契約，怎麼確認契約內容，這是如何證明的問題。租賃契約的必要之點是租什麼房間、多少錢。當雙方都已經講好這兩個部分，確認要租，租賃契約就會成立。

Ｑ2：租多久，有差嗎？

依照民法對租賃的規定，租約可以分成定期跟不定期。定有期限的租約，比如說一年一簽，就是定期一年的租賃契約，在期限屆滿後，房東就可以直接請求房客返還房屋。未定期限的租約，則是一開始沒有講好要租多久。這種情況下，雖然房東跟房客隨時都有終止租約的權利，但為了保障房客的權益，我們的立法者認為租房的人通常比較弱勢，所以要特別保護，土地法第100條規定了一些收回房屋自住的限制，例如必須是房東收回自住或重新建築、房客違法轉租、違法使用、違反租約、扣除押租金後欠租達2個月等，才符合終止租約的事由。房東也必須先定期催告通知房客後，才能夠終止租約；並且也要等到租約合法終止後，才能夠請求房客返還房屋。

Ｑ3：簽定期契約，房東就一定可以順利收回？

不一定。民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」這種情況我們稱為默示更新。也就是說當租期屆滿，如果房客繼續使用房屋，房東也沒有表示反對意思，定期租約就會轉成不定期，也就會有上面提到的土地法收回房屋的限制。

Q4：房東要怎麼做，才可以避免定期租約變成不定期？

最基本的是，房東要在「一般交易觀念所認為相當之時期內」表示反對續租，這個相當時間不能太長。法院曾經有過見解，認為10天內是可以的。當然，愈快愈好，以免產生風險。如果租約到期時怕忘記，也可以在契約中載明：「期滿後絕不續租」、「續租應另訂契約」等相類似的條款，或是租期屆滿前先通知房客不願意續租；並且建議透過存證信函、電子郵件或 LINE 留存證據，確認對方已經收到不續租的意思。

Q5：房客不走怎麼辦？

一般來說，租約屆滿房東不願離開，還是要透過法院訴訟程序，請求返還租賃物，等到判決確定取得執行名義後，才能強制執行。比較簡便的方法是租約公證。公證法第13條規定，載明在特定條件下「應逕受強制執行」而作成的公證書，具有強制執行的效力，可直接向法院執行處聲請開啟強制執行程序，不用再經過訴訟程序確認事實，節省當事人勞力、時間與費用。例如在租賃契約中約定承租人租期屆滿時返還房屋，否則應逕受強制執行；租金或違約金的給付、押租金的返還，也都可附加強制執行條款。但請留意違約金條款要明確，以免執行時遇到困難。切勿未取得執行名義就自行驅離，恐觸犯刑法侵入住宅或竊盜罪，得不償失。

租約的問題點很多，剩下的我們下次繼續說。