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臺灣臺北地方檢察署:回首頁

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租房跟出租,該注意什麼?(上)

  • 發布日期:
  • 最後更新日期:111-07-22
  • 資料點閱次數:927

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臺北地檢 蕭奕弘檢察官

租房跟出租,該注意什麼?
食衣住行都是人生大事,不管是出租房屋的房東、租房的房客,無可避免的都會遇到許多法律問題,今天的生活法律,我們來談談租房跟出租,應該注意什麼?這個問題很大,我們今天先挑幾個問題點來跟大家說明。

Q:什麼是租賃契約?
依照民法對租賃的定義,是指當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。

也就是說房東把房屋交給房客使用收益,房客支付租金這樣的契約。

Q1:一定要簽書面契約,租約才會生效嗎?
不一定喔。
一般契約的成立,並不一定要簽立書面,只要雙方就契約的必要之點意思表示一致,不管意思表示是明示或默示,契約就會成立。即便房東跟房客沒簽立書面租約,也不會影響契約的成立。至於沒簽訂書面契約,怎麼確認契約內容,這是如何證明的問題。

租賃契約的必要之點是租什麼房間、多少錢。當雙方都已經講好這兩個部分,確認要租,租賃契約就會成立。

Q2:租多久,有差嗎?
依照民法對租賃的規定,租約可以分成定期跟不定期。
定有期限的租約,比如說一年一簽,就是定期一年的租賃契約,在期限屆滿後,房東就可以直接請求房客返還房屋。

未定期限的租約,則是一開始沒有講好要租多久。這種情況下,雖然房東跟房客隨時都有終止租約的權利,但為了保障房客的權益,我們的立法者認為租房的人通常比較弱勢,所以要特別保護,土地法第100條規定了一些收回房屋自住的限制,

例如必須是房東收回自住或重新建築、房客違法轉租、違法使用、違反租約、扣除押租金後欠租達2個月等,才符合終止租約的事由。房東也必須先定期催告通知房客後,才能夠終止租約;並且也要等到租約合法終止後,才能夠請求房客返還房屋。

Q3:簽定期契約,房東就一定可以順利收回?
不一定。
民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

這種情況我們稱為默示更新。也就是說當租期屆滿,如果房客繼續使用房屋,房東也沒有表示反對意思,定期租約就會轉成不定期,也就會有上面提到的土地法收回房屋的限制。

Q4:房東要怎麼做,才可以避免定期租約變成不定期?
最基本的是,房東要在「一般交易觀念所認為相當之時期內」表示反對續租,這個相當時間不能太長。法院曾經有過見解,認為10天內是可以的。當然,愈快愈好,以免產生風險。
如果租約到的時候,怕忘記,也可以提早說。
在租約中載明:「期滿後絕不續租」、「續租應另訂契約」等相類似的條款。
或是租期屆滿前,先跟房東說不願意續租,這樣也可以。
但要記得,這些講的過程,都要留下紀錄,不管是透過存證信函、電子郵件或LINE,確認對方已經收到你不願續租的意思。

Q5:房客不走怎麼辦?
一般來說,租約屆滿房東不願離開,還是要透過法院訴訟程序,請求返還租賃物,等到判決確定取得執行名義後,才能強制執行。

比較簡便的方法其實是之前跟聽眾朋友講到的租約公證。
公證法第13條規定,載明在特定條件下「應逕受強制執行」而作成的公證書,具有強制執行的效力,可以直接向法院執行處聲請開啟強制執行程序,不用再經過法院訴訟程序確認事實,節省當事人的勞力、時間與費用。例如在房屋租賃契約中,可以約定承租人要在租期屆滿時返還房屋,否則應逕受強制執行。租金或違約金的給付、押租金的返還,也都可以附加強制執行條款。但請留意違約金的條件要盡量明確,以免執行時遇到困難。

千萬不要沒有取得執行名義,就自己進去房客的房間驅離,這樣可能會構成刑法的侵入住宅、竊盜,千萬別房屋沒拿回來,反而惹上刑事責任。

租約的問題點很多,剩下的我們下次繼續說。

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